離婚する際に住んでいるマンションの財産分与を考えているけれど、ローンの残債は夫婦で折半するものなのかと悩んでいる方から相談を受けるケースがあります。
この記事では、離婚する場合の財産分与における残債の扱いや売却方法を解説するので、お役立てください。
離婚時に財産分与するマンションの残債を負担する必要性についての解説
離婚する夫婦が悩む問題の一つに、住宅ローンの残債がある家の扱いがあります。
離婚の際は、夫婦が共有する財産を財産分与により分割するのが一般的ですが、住宅ローンの残債は原則として財産分与の対象外となります。
なぜならローンの残債などマイナス財産となる負債は、夫婦共同で作った財産とはみなされないからです。
住宅ローンの支払い義務は、家の名義人や居住者が負うものではなく、住宅ローンを返済している住宅ローンの名義人にあります。
したがって、離婚した際に住宅ローンの名義人が家から出ていった場合でも、住宅ローンの名義人には支払い義務が継続して発生します。
ただし、マンションを購入したときに夫婦が共有名義・連帯保証人となって住宅ローンを組んでいる場合は、夫婦ともにローンの返済義務が課せられますので注意が必要です。
離婚時に財産分与するマンションに残債があるときの売却方法
離婚に伴い不要となった家を処分するときには、夫婦のどちらかが住み続ける場合と、二人とも家から出る場合の2つのケースが考えられます。
二人とも家から出る場合は、家を売却するケースが多くなり、売却代金を住宅ローンの返済に充当するのが一般的です。
売却する際は、不動産会社に仲介依頼する方法がありますが、買い手が見つからないと売買が成立しません。
一方、業者買取の場合、買い手が現れるのを待つ必要がないので短期間で住宅を現金化できますが、売却価格は仲介による売却よりも低くなる傾向があります。
住宅ローンの残債が現時点の家の価値より下回っているアンダーローンのときは、比較的容易に売却に取り組めますが、差額は財産分与の対象にもなるので注意が必要です。
一方、住宅ローンの残債が現時点の家の価値より上回っているオーバーローンのときは、売却を選択肢にすることが難しくなります。
オーバーローンであっても売却以外の選択肢が取れないときには、金融機関の許可を得たうえで売却する任意売却も一つの方法にあげられます。
任意売却は、住宅ローンの残った分を金融機関との相談のうえで新たに分割により返済する方法なので、生活を再建しやすい点がメリットです。
しかし、売却金額が市場価格の8割から9割程度になるケースが多く、住宅ローンの返済に充てる現金が少なくなる点に注意が必要です。
まとめ
離婚時に財産分与するマンションの残債は住宅ローンの名義人によって負担義務者が変わり、購入時点より売却時点の家の価値が上がっているか下がっているかによって売却する際の扱いも変わります。
それぞれ専門的な知識が必要になりますので、離婚する際に家の取扱いに悩まれている方は、まず弊社までご相談ください。
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