手持ちの建物や土地を誰かに譲りたいものの、贈与税を避けるために、安値で売る形にしようとお考えの方もいるのではないでしょうか。
贈与税は、不動産売買の形式さえとっていれば回避できるものではなく、特殊な課税の形も確認しておく必要があります。
今回は、不動産売買におけるみなし贈与の概要や適用条件、回避の方法を解説します。
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みなし贈与とは？不動産売買の基本
みなし贈与とは、表面上は売買の形をとっていても、贈与したとみなして税金を課す制度です。
贈与税は、相続税逃れの防止を主な目的とした税金で、税率が基本的に高めです。
そこで、税負担の重さから今度は贈与税逃れがおこなわれ始めたため、みなし贈与が設立されました。
事実上の贈与と扱われる買主に有利な条件での売買は、通常は親族間でおこなわれるため、親子間で売買するときなどには慎重さが必要です。
ただし、贈与の意図はなかったとしても、規定の条件に該当すると贈与扱いになる点から、売主と買主が他人同士でも一定の注意は求められます。
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不動産売買でのみなし贈与の適用条件
事実上の贈与かどうかは、主に金銭のやり取りで判断されており、著しく低い価額はNGです。
たとえば、3,000万円の土地を子どもに1,500万円で売ったときは、1,500万円分の贈与があったと扱われます。
また、債務免除等の条件もあり、借金の免除や肩代わりを無条件でおこなったときは、本人が返済せずに済んだ金額が贈与額となります。
ただし、どのような条件が事実上の贈与に該当するのか、具体的な基準はありません。
そのため、事実上の贈与かどうかは税務署がケースごとに判断しており、一概にいえないところがあります。
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不動産売買がみなし贈与にならないための方法
みなし贈与にならないためには、まず不動産の売買価格設定を適切におこなうことが大事です。
いくらが適正価格となるかはケースバイケースですが、不動産の評価額の80％がひとつの基準となっています。
評価額の80％を下回る価格にすると、事実上の贈与として税金を課せられるリスクが高まります。
また、適正な価格かどうかには総合的な視点が必要であり、不動産会社の査定額なども適宜参照しましょう。
あわせて、手続き面に不備が出ないよう、たとえ親族間であっても売買契約書の作成などは専門家に依頼することをおすすめします。
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まとめ
みなし贈与とは、売買の形式をとっていても事実上の贈与と扱って税金を課す、課税逃れを防ぐための制度です。
著しく低い価額で売買したときに適用されるほか、債務免除などの規定もありますが、適用の判断はケースごとに税務署がおこなっています。
適用を避けるには、売買価格を適切に設定し、不当な安値とならないようにすることが大事です。
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