土地の売却や有効活用を検討する際、その土地に適用される法規制や特例措置を正しく理解することは、資産価値を最大化するうえで重要です。
とくに一定規模以上の土地では、一般的な建築制限が適用除外となる特定街区などの制度を活用することで、開発の可能性が大きく広がるケースがあります。
本記事では、特定街区の概要と利用事例、そしてよく似た制度である高度利用地区との違いについて解説いたします。
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特定街区とは
特定街区とは、市街地の整備改善を図るために、都市計画法に基づいて指定される地域地区の1つです。
この制度が適用された区域では、建築基準法の一般的な容積率や建ぺい率、高さ制限などが適用除外となり、代わりに都市計画で独自の制限が定められます。
土地所有者が敷地内に広場などの有効空地を設けて公共に開放することで、その貢献度に応じて容積率の割増などが認められる仕組みとなっています。
これにより、通常の規制では建築できない大規模な建物が可能となり、土地の高度利用が促進される点が大きな特徴といえるでしょう。
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特定街区の土地利用事例
特定街区を活用した象徴的な事例は、日本初の超高層ビルである「霞が関ビルディング」の建設プロジェクトです。
この事例では、敷地内に広大な公開空地を確保することで、当時の建築基準法の高さ制限を超えた超高層建築を実現しました。
新宿副都心の高層ビル群も同様に、各街区で十分なオープンスペースを確保しつつ、容積率の緩和を受けて巨大なオフィス街を形成しています。
近年では、歴史的建造物の保存と開発を両立させるために、特定街区が活用されるケースもあり、未利用容積を隣接地に移転する手法などが採用されています。
これらの事例は、単に建物を高くするだけでなく、都市の防災性やアメニティの向上に寄与する開発手法として定着しているのです。
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特定街区と高度利用地区の違い
特定街区と高度利用地区の違いは、既存の建築制限を全面的に置き換えるか、既存の制限をベースに調整をおこなうかという点にあります。
特定街区は、既存の制限を適用除外とし、プロジェクトごとに新しい容積率や高さを都市計画で定める手法を採用しています。
一方、高度利用地区は、用途地域を前提に容積率の最高・最低限度などを定め、土地の細分化防止と共同ビル化を促す制度です。
対象エリアも異なり、特定街区は都市基盤が整った場所での大規模開発に適していますが、高度利用地区は密集地の防災性向上などを目的とした再開発で多く用いられます。
両者は、土地の有効利用を目指す点は共通ですが、その手法や適用される状況によって明確に使い分けられているのです。
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まとめ
特定街区は、一般的な建築制限を適用除外とする代わりに、有効空地の確保などを条件として独自の建築ルールを定める都市計画制度です。
この制度により、霞が関ビルディングのような超高層ビルや、歴史的建造物の保存と共存する大規模な再開発が実現されています。
既存の制限をベースにする高度利用地区とは異なり、特定街区はプロジェクト単位で柔軟に都市機能の更新を図る点に特徴があるといえるでしょう。
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