住宅ローンの残っている不動産について、兄弟間で名義を変更したい方もいるのではないでしょうか。
親族間売買であっても、抵当権が設定されている不動産を売買するには、原則として住宅ローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。
本記事では、ローンの残る不動産の兄弟間での名義変更について、考えられるケースと、抵当権の問題、そしてその対処法について解説します。
住宅ローンの残っている不動産の名義を兄弟間で変更するケース
ローンの残っている不動産の名義を兄弟間で名義変更したいと考えるケースはいくつか考えられます。
たとえば、同居していた親が高齢になり、今後はどちらかが主体となって親の面倒を見るために、その家族の名義に名義変更したいといったケースがあります。
また兄弟のうち一人の収入が減少し、ローンの支払いが困難になったため、経済的に余裕のある別の家族の名義に名義変更したいといったケースもあるでしょう。
さらに、相続したものの共有名義となっている不動産について、今後は特定の兄弟が住む場所になり、その家族の単独名義に名義変更したいといったケースも考えられます。
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親族間売買でも抵当権が設定されているなら住宅ローン完済が必須
兄弟間での不動産売買であっても、その不動産に住宅ローンの抵当権が設定されている場合、原則としてそのローンを完済し、抵当権を抹消しなければ、買主に所有権を移転できません。
これは、金融機関が担保として不動産に設定している抵当権が、売買によって消滅するわけではないためです。
もし抵当権が残ったまま所有権が移転されると、金融機関との契約違反になる可能性もあります。
したがって、家族間でも不動産を売買する際には、売主である家族が住宅ローン残債を自己資金で完済するか、売買の代金で完済する必要があります。
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一括返済できないときの対処法としての住宅ローンの借り換え
もし買主となる兄弟に、不動産購入の代金としてローン残債を一括返済できるだけの現金がない場合、ローンの借り換えといった対処法が考えられます。
これは、買主となる家族が、新たに金融機関から住宅ローンを借り、その資金で売主である兄弟のローン残債を完済し、同時に買主名義で新たに抵当権を設定するといった方法です。
この場合、金融機関の審査が必要となり、買主となる家族に返済能力がある場合が前提となります。
また、借り換えに伴う手数料や登記費用なども発生します。
親族間売買に特化した住宅ローンを取り扱っている金融機関もあるため、検討してみるのも良いでしょう。
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まとめ
住宅ローンの残る不動産の兄弟間での名義変更は、さまざまなケースが考えられますが、抵当権の問題は避けて通れません。
原則として住宅ローンの完済が必要であり、買主に現金がない場合はローンの借り換えを検討する必要があります。
親族間売買は、通常の売買とは異なる側面もあるため、専門家（不動産業者や司法書士など）に早めに相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。
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